نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد

نبيل محيسن · 10-11-2007, 09:48 PM

نهــــــــــــاية مشكلــــــــــــــــــة الإسكــــــــان الآن – فى البلاد
بقلم المهندس/ نبيل محيسن
مشكلة الإسكان مشكلة وهمية فى مصر ( عل سبيل المثال) لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالى كظاهرة وتلك المشكلة هى السبب الخفى لمشاكل مصر كلها وتدل كل الأحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هى صرخة المحتاجين بحثا عن المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحتة بدليل أن كل الأحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففى عام 1986 كان عدد الشقق الفارغه 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة فى حين الأحيتاج السنوى ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة وفى حين أن الأحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 الف عقد زواج سنوى أى لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالى 6 سنوات قادمة أى أن مشكلة الإسكان بسبب عدم أستغلال الشقق وليس بنقصها .( تبعا لتعداد المبانى لسنة 2006 توحد 7.6 مليون شقه خاليه ومغلقه ) .
مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففى الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % فى لندن خلال السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع فى إحدى المدن الإنجليزية التى تتمتع بالحكم الذاتى من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير فى بنود التكاليف الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني فى هامش الربح نفسه .
وفى الدول الأشتركيه يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما يملكه أى أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما مازاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة فى حالة عدم الأستغلال بيعا أو تأجيرا .

وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم والمعدة لكن لايفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانه المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالى كبير على راغبى البناء وكذلك أيضا السيكلوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين الحالية لاتفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الأحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية .
هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطه الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء لذا يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه

نبيل محيسن · 10-11-2007, 09:48 PM

لذا فإن ورقة العمل ترتكز على أمور هامة أهمها :-
أ‌- إنشاء صندوق إسكانى (بعيدا عن ميزانية الدولة ) وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء وروافده من خارج أعتمادت الحكومه وليس لها ارتباط بميزانية الدولة .
ب‌- وضع علاقة إيجارية دائمة وعادلة بين المالك والمستأجر .
ج – تحول تدريجى وسلس للأحوال الإسكانية الحالية إلى الوضع المقترح .

1 - إنشاء صندوق إسكانى وروافده كاالتالى -
ا – ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغه (يحق لأى صاحب عقار وحدة سكنية واحدة فقط تعفى من الضريبية وتأخذ الضريبة فقط على بقية الشقق الأخرى لنفس العقار فى حالة عدم تأجيرها أو بيعها).
ب - وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء على كل الشقق ( توضع ضريبية للحد الأدنى لأستهلاك الكهرباء والماء تبعا لمساحة الشقة على هيئة
شرائح وهى قيم رمزية فمثلا الشقة التى مساحتها 100 متر الحد الأدنى للأستهلاك يكون 6 جنيهات مثلا فعلى شاغل الوحدة السكنية سواء
مالك أو مستأجر دفع تلك القيمة أو المتمم لما تم أستهلاكه بالفعل فى حالة استهلاك مياه وكهرباء بقيمة أقل من 6 جنيهات ويعفى فى حالة
أستهلاكه بـــ 6جنيهات أو أكثر )
ج – الضريبة على الأراضى الغير مستغله .
د – التأمين الذى يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند أنتهاء العلاقه الإيجاريه ( قيمة مبلغ يدفعه المستأجر للمالك ويحفظ فى
صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء التعاقد من أجل مساعدة المالك لتجهيز السكن مرة أخرى للسكنى) للتعاقدات الجديدة فقط .
هـ – ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة ( تقسم البلاد على شكل مجاورات تتوسط كل مجاورة مركز خدمى
اجتماعى تجارى يدار بواسطة القاطنين فى الحى وتوزع أرباحه بالتساوى بين صندوق الاسكان وخدمات للمجاورة وارباح لأهالى
المجاورة ) .
و - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة (يحق لأى حاجز شقة فى المدن الجديدة أن يؤجر شقته بحيث أن
يذهب قيمة الإيجار الى صندوق الاسكان على يتوقف مطالبة الحاجز للشقة بالأقساط البنكية الشهرية وتبقى بقية مديونية الشقة مجمدة
لحين أخلاء الشقة ) .
ز – قيمة إيجار المبانى التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضى فى المدن الجديدة ومنحهم قروض ( المبانى التى ستؤول مليكتها
للدولة بعد تنازل اصحابها عنها ) .
وبالنسبه للفرد يستطيع البناء من خلال الأقتراض من صندوق الإسكان بدون قوائد ويتم السداد على اقساط شهرية مناسبة – أو بواسطة مشاركة المستأجر ( ويتم تسجيل ذلك فى السجل العقارى ) – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح .
بحيث وكما هو مستهدف أن لا يبنى الفرد بيته من أصل ماله( يحق لأى مؤجر شراء أى سلع معمرة وطنية بضمان من صندوق الاسكان ).

قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونيه لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجريين لأسباب متعددة أنما يجب تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار وتزاداد على أربع مراحل وصولا لقيمة الايجار العادلة ولأن للدولة والمستأجريين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنيه .
القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند التجديد ...ْْْْْْْْْْ..باطله..... وربا وهو يجعل المستأجر تحت رحمة المالك لذا فإن الحل المقترح هو ربط القيمة الإيجارية بمتوسط قيمة أوزان بعض السلع المتداولة (كزكاة الفطر تقدر بقيمة وزن سلع و يجوز دفع قيمتها نفدا) والفترة الزمنية لعقد الايجار مرتبطة بأحتياج المالك لأغراض غير التأجير للغير( يجوز تأجير المتر المربع بقيمة الجنية الايجارى العقارى أو نسبة منه أو مضاعفاته بموافقة المالك ).

المفهوم العام لبنود ورقة العمل :-
1 – تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودى يدل موقعه وتدون الشقه فى السجل العقارى وأيضا أسم المالك والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل شقة أو أرض أو بيت .
– يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها .
– تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزيه تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو المستأجر للشقه دفع المتم للقيمة الواجبة فى حالة الأستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الأستهلاك أعلى من القيمة لا يدقع شيىء .
– وجب على المستأجريين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء العلاقه الإيجارية .
– قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل بالبحث والدراسة اقترحت اللجنة إيجار المتر المربع 2 جنيه مثلا فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتقوم وزارة الاسكان فى 1/1 ، 1/ 7 من كل عام بتقدير قيمة الجنية الايجارى العقارى وهو متغير القيمة النقدية تبعا لقيمة متوسط أوزان تلك السلع بحيث يكون الايجار الشهرى حاصل ضرب قيمة الجنيه الايجارى العقارى فى مساحة الشقة وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
- بالنسبه للمساكن القديمه تكون تحت تأثير علاقتين إيجارتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هى العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجاريه من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقه المثيله لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيله لها من حيث المساحة .
– أصحاب الشقق فى المدن الجديدة والتى عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأى شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجاريه لصندوق الإسكان مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقه ربع قيمة الشقه نقدا .
– يحق لأى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك ويحق لحاجزى الشقق فى المدن الجديدة تبادل سكنى الشقق بموافقة مجلسى جهاز المدينتين .
- إنشاء جمعيات إقتصاديه وإجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين فى المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوى بين صندوق الإسكان وخدمة المجاورة وأرباح للقاطنين فى المجاورة وكذلك لاحقا فى الوادى العجوز .
– خيارات مقدمة .
أ – يجوز لمالك أى عقار فى الوادى العجوز التنازل عن عقاره مقابل أرض كاملة المرافق فى المدن الجديده وقرض حسن كامل وإيجار منزله لمدة 10 سنوات و تؤؤل الملكيه بعدها لصندوق الإسكان .
ب – يجوز للمستأجريين القدامى تأجير شققهم لأى شخص يريده المؤجر مقابل القيمة الإيجارية الجديدة على أن تيقى العلاقة بين المستأجر الأول والمالك كما ورد فى البند (6 ) وتظل هذه العلاقة لمدة 20 سنة بعدها تنتهى علافة المستأجر الأول بالمالك .
ج – يعطى لصاحب أى عقار فى الوادى العجوز السماحية لهدم منزله وإعادة بنائه فى خلال فترة 5 سنوات الأولى فقط بشرط إعادة تسكين المستأجرين ومراعاة شروط تنظيم الطرق بغض النظر كانت أرض المنزل حكر أم لا .

تلك الورقة متوافقه تماما مع أحكام الشريعة الأسلامية وبنود الدستور والا يكفى لدراستها أنه ستدخل على الأقل 200مليار جنيه داخل حلبة الأقتصاد القومى وانها الوحيدة التى تجعل المالك والمستأجر كلاهما فى حاجة الآخر وانها الوحيدة التى تستعيد بعض ما تم اغتصابه من اراضى زراعية وإن مشكلة الاسكان أكير مشروع لأنتاج مجرم .
فى ما مضى كنت ترى الرجل ومعه شخص أو اشخاص فى طوله أو اطول تسأهله من هذا ؟ أو هؤلاء ؟يرد ولدى أو اولادى أنما الان ترى الرجل معه طفل أو رضيع تسأله من هذا يقول لك طفلى وغدا ترى الطفل وحيدا تسأله اين ابويك ؟ سيرد لقد ماتوا وتركونى وحيدا اواجه الحياة اى سنكون شعب أيتام وكان من المعتاد ان نجد الفقراء والشحاتين على ابواب المساجد من اجل الحصول على صدقة أو رغيف يأكله لكن الان هناك بنات يذهبن للمساجد تتوسل الى شيخ المسجد يطلبن عريس فبدلا أن يتقدم العريس وتقبله البنت بكرامتها وكبريائه من بيتها ومخدعها نجدهن يعرضن انفسهن من أجل العفة والشباب نفسه حيارى وخرت قواهم للحصول على شقة أنما الغد لا احب ان اراه .
ارجوا من الله أن يكون خير .

هذا مفهوم كتاب (نهاية مشكلة الإسكان الآن )